Face à l’évolution des mentalités et à la prise de conscience de l’importance d’une agriculture durable, investir dans l’immobilier agricole apparaît comme une opportunité à saisir. Terres agricoles, fermes ou encore domaines viticoles sont autant de biens immobiliers qui peuvent être rentables pour les investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine.
Pourquoi investir dans l’immobilier agricole ?
L’immobilier agricole est un secteur en plein essor, qui offre des rendements attractifs et une certaine stabilité pour les investisseurs. En 2020, selon la Fédération nationale des Safer, le prix moyen d’un hectare de terre agricole en France s’élevait à 6 100€, soit une hausse de 0,6% par rapport à 2019. Ce type d’investissement permet également de contribuer au développement d’une agriculture plus respectueuse de l’environnement et de participer à la transition écologique du pays.
De plus, les terres agricoles sont considérées comme un placement sûr et peu sensible aux fluctuations économiques. Les prix des terres ont en effet tendance à augmenter régulièrement depuis plusieurs décennies. En outre, la demande mondiale en produits agricoles ne cesse de croître avec l’accroissement démographique et les besoins alimentaires toujours plus importants.
Les différentes formes d’investissement dans l’immobilier agricole
Investir dans l’immobilier agricole peut prendre plusieurs formes. On distingue notamment :
- L’achat de terres agricoles : il s’agit d’acquérir des parcelles de terre en vue de les louer à des exploitants agricoles. L’investisseur perçoit alors un loyer, généralement sous forme d’un fermage, et bénéficie de la valorisation du foncier à long terme.
- L’achat de fermes ou de domaines viticoles : ces biens immobiliers comprennent généralement des terres, mais aussi des bâtiments d’exploitation et du matériel agricole. Les revenus proviennent alors soit de la location du domaine à un exploitant, soit de l’exploitation directe du bien.
- Les Groupements Fonciers Agricoles (GFA) : ils permettent d’investir collectivement dans l’achat de terres agricoles ou de fermes. Les investisseurs deviennent alors associés et partagent les revenus générés par la location ou l’exploitation des biens immobiliers.
- Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) à vocation agricole : elles ont pour objet social la gestion d’un patrimoine immobilier agricole et permettent également un investissement collectif.
Les avantages fiscaux liés à l’investissement dans l’immobilier agricole
Investir dans l’immobilier agricole offre des avantages fiscaux non négligeables. Ainsi, les revenus tirés de la location de terres agricoles ou de fermes sont soumis à un régime fiscal spécifique, le régime du forfait. Ce dernier permet d’exonérer une partie des revenus fonciers et d’alléger la fiscalité pour l’investisseur.
Par ailleurs, l’achat de terres agricoles peut donner droit à une exonération partielle ou totale de la taxe foncière sur les propriétés non bâties, sous certaines conditions. Enfin, les GFA et les SCI agricoles peuvent bénéficier d’une exonération de droits de mutation lors de la transmission du patrimoine immobilier à leurs héritiers.
Les risques et précautions à prendre en compte
Comme tout investissement immobilier, l’investissement dans l’immobilier agricole comporte certains risques qu’il convient d’évaluer avant de se lancer :
- La dépendance aux conditions climatiques : les rendements et donc les revenus générés par le bien peuvent être impactés par les aléas climatiques (sécheresse, inondations, etc.). Il est donc important de bien connaître la zone géographique et son historique climatique avant d’investir.
- La difficulté à trouver un locataire ou un exploitant : selon la localisation du bien et le type d’agriculture pratiqué, il peut parfois être difficile de trouver un exploitant agricole pour louer ou reprendre l’exploitation du domaine. Il est donc essentiel de bien étudier les besoins locaux et le marché avant de se lancer.
- La gestion du bien : investir dans l’immobilier agricole demande une certaine expertise et un suivi régulier pour s’assurer que le bien est correctement exploité et entretenu. Il peut être judicieux de se faire accompagner par un expert ou un gestionnaire spécialisé dans ce type d’investissement.
Enfin, il est primordial de diversifier ses investissements afin de ne pas dépendre uniquement des revenus générés par l’immobilier agricole et ainsi limiter les risques.
Investir dans l’immobilier agricole présente de nombreux atouts, tant en termes de rendements que d’avantages fiscaux. Toutefois, comme pour tout investissement immobilier, il convient d’évaluer les risques et de bien se renseigner avant de se lancer. Ainsi, il est possible de contribuer au développement d’une agriculture durable tout en diversifiant son patrimoine et en bénéficiant d’un placement sûr et rentable.