Face à la crise du logement et aux prix parfois exorbitants des loyers, l’encadrement de ces derniers est un sujet qui revient régulièrement sur le devant de la scène. La notion de zone tendue est centrale dans cette problématique, car elle permet d’identifier les zones où la demande locative est particulièrement forte. Dans cet article, nous vous proposons de faire le point sur l’encadrement des loyers, et plus particulièrement sur la situation des locations en zone tendue.
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers est une mesure législative visant à limiter la hausse des loyers dans certaines zones géographiques. Il a pour objectif de garantir un meilleur accès au logement pour tous, en évitant que les prix ne deviennent trop élevés pour les ménages aux revenus modestes.
En France, l’encadrement des loyers a été mis en place pour la première fois en 2014 avec la loi ALUR, portée par la ministre du Logement de l’époque, Cécile Duflot. Depuis lors, cette mesure a connu plusieurs évolutions législatives et a été mise en œuvre dans différentes villes françaises.
Les zones tendues : qu’est-ce que c’est ?
Les zones tendues sont définies comme étant des zones où la demande de logements est supérieure à l’offre, ce qui entraîne une tension sur le marché locatif et des prix élevés. Ces zones sont principalement situées dans les grandes agglomérations françaises et les régions touristiques.
En France, un décret de 2013 a identifié 28 agglomérations comme étant en situation de tension locative. Parmi elles, on retrouve notamment Paris, Lyon, Marseille, Lille, Toulouse ou encore Nice. Dans ces villes, la demande locative est particulièrement forte et l’offre peine à suivre, d’où la nécessité d’un encadrement des loyers pour protéger les locataires.
L’encadrement des loyers en zone tendue : comment ça marche ?
En zone tendue, l’encadrement des loyers s’applique de deux manières différentes :
- Le plafonnement des loyers à la relocation : lorsqu’un logement est remis en location après le départ d’un locataire, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au-delà d’une certaine limite fixée par un décret annuel. Cette limite est calculée en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.
- L’encadrement proprement dit : dans certaines villes où la mesure a été mise en place (comme Paris ou Lille), les loyers sont encadrés de manière plus stricte. Un plafond et un plancher de loyer sont fixés pour chaque catégorie de logement (en fonction de la surface, du nombre de pièces, de l’année de construction…). Le propriétaire ne peut pas fixer un loyer supérieur au plafond, ni inférieur au plancher.
Pour déterminer si un logement est concerné par l’encadrement des loyers et quelles règles s’appliquent, il est nécessaire de consulter les arrêtés préfectoraux en vigueur dans la ville ou l’agglomération concernée.
L’encadrement des loyers : quels résultats ?
Depuis sa mise en place, l’encadrement des loyers fait débat quant à son efficacité réelle. Certains estiment que cette mesure a permis de freiner la hausse des loyers dans les zones tendues et donc d’améliorer l’accès au logement pour les ménages modestes. D’autres considèrent que cette mesure est insuffisante et qu’elle n’a pas eu d’impact significatif sur le marché locatif.
Selon une étude menée en 2019 par l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP), le dispositif d’encadrement des loyers mis en place à Paris a permis de stabiliser les prix et même de les faire baisser légèrement pour certains types de logements. Toutefois, cette étude souligne également que près d’un tiers des logements loués à Paris ne respectent pas les plafonds imposés par l’encadrement des loyers.
De manière générale, il est donc difficile d’évaluer l’efficacité de l’encadrement des loyers en zone tendue. Il semble toutefois que cette mesure ait eu un effet modérateur sur les prix, même si des efforts restent à faire pour assurer une meilleure application du dispositif.
Dans un contexte où la crise du logement continue de s’aggraver, l’encadrement des loyers en zone tendue apparaît comme une solution partielle et perfectible. Il conviendrait sans doute de compléter ce dispositif par d’autres mesures, telles que la construction de logements sociaux ou la lutte contre la spéculation immobilière, afin de garantir un accès au logement pour tous.