Les différents types de baux, notamment le bail précaire et le bail dérogatoire, suscitent souvent des interrogations. Pour y voir plus clair, nous vous proposons un tour d’horizon complet de ces contrats de location aux particularités bien distinctes.
Qu’est-ce qu’un bail précaire ?
Le bail précaire, aussi appelé bail de courte durée, est un contrat de location qui permet au propriétaire de louer son bien pour une période limitée dans le temps. Cela lui garantit une certaine souplesse quant à l’utilisation future du bien, puisqu’il pourra récupérer celui-ci à l’issue du contrat. Ce type de bail convient particulièrement aux locataires souhaitant s’installer temporairement dans un logement ou ayant des besoins spécifiques en termes d’espace.
Qu’est-ce qu’un bail dérogatoire ?
Le bail dérogatoire, également connu sous le nom de bail commercial temporaire ou « petit bail », est un contrat spécifique au domaine des locations commerciales. Il permet au propriétaire de louer un local commercial pour une période inférieure à la durée légale d’un bail commercial classique, soit 9 ans. Le bail dérogatoire offre une souplesse au locataire ainsi qu’au propriétaire en cas d’imprévu ou d’évolution rapide du marché.
Les principales différences entre bail précaire et bail dérogatoire
Si le bail précaire et le bail dérogatoire présentent tous deux des caractéristiques communes, à savoir une durée limitée et une certaine souplesse, ils diffèrent sur plusieurs points :
- Le bail précaire concerne principalement les logements, tandis que le bail dérogatoire s’applique aux locaux commerciaux.
- Le bail précaire a une durée maximale de 36 mois, alors que celle du bail dérogatoire est fixée à 24 mois par la loi.
- Les règles applicables en matière de révision du loyer ou de résiliation du contrat sont différentes selon qu’il s’agisse d’un bail précaire ou dérogatoire.
Les avantages et inconvénients des baux précaires et dérogatoires
Pour les propriétaires :
- Le principal avantage est la possibilité de récupérer rapidement leur bien en cas de besoin.
- Ils peuvent également fixer librement le montant du loyer, sous réserve de ne pas être abusifs.
- Cependant, il peut être plus difficile de trouver un locataire pour un bail précaire ou dérogatoire en raison de la courte durée du contrat.
Pour les locataires :
- L’avantage majeur réside dans la flexibilité offerte par ces contrats, qui leur permettent d’adapter leur situation locative à leurs besoins professionnels ou personnels.
- Toutefois, cette flexibilité s’accompagne d’une certaine précarité, puisque la durée du bail est limitée et que le locataire devra chercher un nouveau logement ou local commercial à l’issue du contrat.
Le cadre légal des baux précaires et dérogatoires
Les baux précaires sont encadrés par la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) de 2014. Celle-ci fixe notamment les conditions de mise en place d’un bail précaire, les modalités de résiliation du contrat et les règles relatives à la fixation du loyer.
Les baux dérogatoires, quant à eux, sont régis par le Code de commerce. Le législateur a ainsi prévu des dispositions spécifiques pour encadrer ce type de contrat, comme la durée maximale de 24 mois ou les conditions de renouvellement.
Astuces pour tirer le meilleur parti des baux précaires et dérogatoires
Pour optimiser l’utilisation des baux précaires et dérogatoires, il convient de :
- Bien rédiger le contrat en précisant clairement sa nature (précaire ou dérogatoire) et en respectant les dispositions légales applicables.
- Rester attentif aux évolutions législatives et jurisprudentielles qui peuvent impacter ces contrats.
- Ne pas hésiter à solliciter l’aide d’un professionnel (avocat, notaire, agent immobilier) pour vous accompagner dans la mise en place et la gestion de votre bail précaire ou dérogatoire.
En comprenant bien les spécificités et les enjeux des baux précaires et dérogatoires, propriétaires et locataires pourront tirer parti de ces contrats pour répondre à leurs besoins immobiliers tout en bénéficiant d’une certaine souplesse.